Lokal do wynajęcia, czyli umowa najmu dla apteki

BIKA_72_23.jpg

Jedną z pierwszych kwestii, jakie należy przeanalizować przed rozpoczęciem działalności polegającej na prowadzeniu apteki, jest wybór odpowiedniego lokalu. Okoliczność ta nie budzi wątpliwości, gdy planujemy prowadzenie apteki stacjonarnej. Należy jednak pamiętać, że w przypadku wysyłkowej sprzedaży leków również trzeba dysponować odpowiednią przestrzenią, ponieważ taką sprzedaż może prowadzić tylko apteka lub punkt apteczny.

Przedsiębiorca musi posiadać tytuł prawny do lokalu najpóźniej na etapie składania do wojewódzkiego inspektora farmaceutycznego wniosku o zezwolenie na prowadzenie apteki. Przepisy wymagają dołączenia dokumentu wskazującego tytuł prawny wnioskodawcy do pomieszczeń apteki. Najczęściej jest nim umowa najmu (lub podnajmu).

Umowa najmu jest potrzebna nie tylko do utworzenia apteki. Od zawartych w niej zapisów może zależeć nie tylko to, w jaki sposób nasza placówka będzie funkcjonować na rynku aptecznym, ale także czy w ogóle będzie na nim obecna.

Postanowienia zapewniające możliwość uzyskania zezwolenia

Do uzyskania zezwolenia na prowadzenie apteki nie wystarczy dysponowanie tytułem prawnym do lokalu przyszłej apteki. Zgodnie z aktualnym orzecznictwem sądowym trzeba faktycznie dysponować lokalem, tj. lokal powinien zostać nam wydany. Ponadto w chwili złożenia wniosku o zezwolenie na prowadzenie apteki w lokalu nie powinna być prowadzona inna działalność, nawet jeśli byłaby to również działalność polegająca na prowadzeniu apteki1.

Z powyższych względów w umowie najmu warto zawrzeć zapis, że lokal zostanie wydany najemcy najpóźniej w dniu złożenia przez niego wniosku o zezwolenie na prowadzenie apteki oraz że w tym dniu nie będzie prowadzona w lokalu inna działalność.

Przykład:

W umowie najmu zawarto postanowienie, zgodnie z którym lokal zostanie wydany najemcy najpóźniej z dniem wydania zezwolenia na prowadzenie apteki. Umowa jednocześnie gwarantuje najemcy możliwość swobodnego dostępu do lokalu jeszcze przed uzyskaniem zezwolenia, od dnia zawarcia umowy. Pomimo zagwarantowania dostępu do lokalu brak przekazania lokalu w dacie złożenia wniosku może skutkować odmową wydania zezwolenia na prowadzenie apteki.

Kolejną kwestią, na jaką należy zwrócić uwagę, jest zapewnienie w umowie, że lokal będzie odpowiadał wymaganiom przewidzianym przez przepisy prawa dla pomieszczeń aptecznych. Warunki te mogą być spełnione już w momencie zawarcia umowy najmu, jednak nie zawsze tak jest. Może się więc okazać konieczne dokonanie określonych zmian w lokalu, żeby móc w nim prowadzić działalność. Umowa powinna przewidywać cel, w jakim lokal będzie używany i sposób, w jaki zostanie przystosowany do planowanej działalności.

Podwyższenie czynszu

Zwykle uważa się, że skoro została zawarta umowa o określonej treści, to jej warunki nie będą podlegały zmianom w trakcie jej obowiązywania. To przekonanie może okazać się zgubne. Zgodnie z art. 6851 Kodeksu cywilnego wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając jego dotychczasową wysokość najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Przepisy prawa dają więc wynajmującemu uprawnienie do jednostronnej zmiany wysokości czynszu. Nawet zawarcie umowy na czas oznaczony nie uchroni nas przed ewentualną podwyżką.

Teoretycznie, możemy nie zgodzić się na taką podwyżkę. Będziemy musieli jednak wówczas liczyć się z koniecznością rozwiązania umowy najmu i tym samym zamknięcia apteki w wynajmowanym lokalu. Chcąc kontynuować działalność, będziemy musieli otworzyć nową aptekę, w nowej lokalizacji. Konieczne będzie zatem poświęcenie czasu i środków na ponowne uruchomienie biznesu.

W jeszcze trudniejszej sytuacji znajdą się właściciele aptek, którzy w przypadku zamknięcia dotychczasowej placówki nie będą mogli otworzyć nowej ze względu na regulacje wynikające z ustawy „apteka dla aptekarza”. Postawieni pod ścianą, nie mając innego wyjścia, będą musieli zgodzić się na podwyżkę czynszu (nawet znaczną). Będzie można próbować bronić się przed nią sądownie, jednak uzyskanie ochrony prawnej będzie kosztowne, czasochłonne i niepewne.

Największy stopień bezpieczeństwa możemy zapewnić sobie na etapie zawierania umowy. Żeby uniknąć ryzyka nieprzewidzianych podwyżek, warto zastąpić w umowie prawo wynajmującego do jednostronnego podwyższenia czynszu innym mechanizmem zapewniającym dostosowanie wysokości czynszu do warunków rynkowych. Najczęściej spotykanym rozwiązaniem jest klauzula automatycznej waloryzacji, zgodnie z którą wysokość czynszu jest corocznie zwiększana zgodnie ze zmianą określonych wskaźników (np. wskaźnik inflacji, wskaźnik wzrostu przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw). W orzecznictwie sądowym uznano, że wprowadzenie do umowy klauzuli waloryzacyjnej zasadniczo wyłącza możliwość podniesienia przez wynajmującego czynszu powyżej wysokości przewidzianej w tej klauzuli, nawet jeśli umowa wprost nie wyłącza tego uprawnienia2.

Na jaki czas zawrzeć umowę najmu?

Jedną z trudniejszych kwestii przy zawieraniu umowy najmu jest uzyskanie z jednej strony trwałości stosunku najmu, z drugiej umożliwienie rozwiązania umowy na wypadek nieprzewidzianych okoliczności, w wyniku których prowadzenie apteki w lokalu okaże się niemożliwe. W praktyce raczej unika się (chociaż zdarzają się takie przypadki) zawierania przez właścicieli aptek umów na czas nieoznaczony, ponieważ mogą zostać jednostronnie rozwiązane za wypowiedzeniem.

Dostęp możliwy dla zalogowanych użytkowników serwisu. Jeśli posiadasz aktywną prenumeratę przejdź do LOGOWANIA. Jeśli nie jesteś jeszcze naszym Czytelnikiem wybierz najkorzystniejszy WARIANT PRENUMERATY.

Zaloguj Zamów prenumeratę
Drukuj

Zobacz również

Polecamy

Archiwum